Cyklus v realitnom trhu

Veľmi často dostávam od predávajúcich otázky typu: „Ako je na tom trh s realitami v súčasnej dobe?“, „Kedy je podľa Vás najlepšie predať byt či dom?“,  „Môj sused pred tromi rokmi predal rovnaký byt za 100.000 Eur, má i teraz takú hodnotu?“, alebo „Ako môžem ovplyvniť dobu predaja bez toho, aby som musel znížiť cenu domu/bytu?“, resp. „Kedy je ten najlepší čas na predaj nehnuteľnosti?“.  Cieľom nasledujúcich riadkov je dať Vám stručnú i logickú odpoveď na tieto veľmi dôležité otázky. Zároveň si povieme i to, čo ovplyvňuje cenu nehnuteľnosti, t.j. ekonomický cyklus v realitnom trhu. Keďže nik učený z neba nespadol, poďme si ukázať, kedy je pre majiteľov najlepšie predať nehnuteľnosť.

Dynamika v realitnom trhu

V úvode by som Vám veľmi rád mohol povedať, že Vašu nehnuteľnosť dokážete predať v akomkoľvek momente rýchlo a za cenu akú požadujete. Bohužiaľ, to by som však nehovoril pravdu. Rozhodnutia o  predaji a kúpe (nielen u nehnuteľností) sú závislé na výsledku rozhodovania ľudí – predávajúcich i kupujúcich. Je vedecky dokázané, že sa ľudia rozhodujú vo väčšej miere na základe emócií,  ako rozhodnutím založeným  čisto na racionálnom základe. Práve na základe týchto dôvodov nemôžeme tvrdiť, že realitný trh je nemenný. Teda, čo platilo pred tromi či piatimi rokmi, musí platiť i dnes.

Ekonomické cykly v realitách

Medzi hlavné dôvody, ktoré ovplyvňujú rozhodnutie ľudí kúpiť si nehnuteľnosť je aktuálna ekonomická situácia. Žijeme v dobe, kedy sa dynamicky mení ekonomika v hospodárstve nielen u nás, ale i všade vo svete.  Sú časy, kedy sa ekonomike darí a inokedy nie. Rovnako to môžeme tvrdiť i o predaji nehnuteľností. Sú obdobia, kedy je realitný trh živý inokedy sa nehýbe a je ako mŕtva ryba. Tieto obdobia voláme cykly a trvajú niekoľko rokov.

Trh predávajúceho

Ak sa v ekonomike znižuje nezamestnanosť, zvyšuje sa priemerná mzda v hospodárstve, banky znižujú úrokové sadzby na hypotekárnych úveroch, výsledkom je dynamický trh s nehnuteľnosťami a ich stúpajúce ceny. Kupujúci sa neboja investovať, brať hypotekárne úvery a zadlžiť sa na dlhú dobu. Počet záujemcov o nové nehnuteľnosti rastie = je väčší počet kupujúcich ako ponúkaných nehnuteľností  a tým pádom sa predaju nehnuteľnosti darí. V jednoduchosti môžeme povedať, že sa jedná o trh predávajúceho (na Slovensku to platilo do roku 2008, a rovnako to platí i v súčasnej dobe, kedy prebieha trh predávajúceho).

Trh kupujúceho

Trh kupujúceho nastane, ak ekonomike sa nedarí. Klesajú reálne príjmy, zvyšuje sa nezamestnanosť, banky zvyšujú úroky a sprísňujú podmienky čerpania HÚ, neposkytujú možnosť 100%  prefinancovania hypotekárnym úverom, je potreba mať nasporené vyššie percento vlastných prostriedkov, narastá počet tých, ktorí nestíhajú platiť HÚ. To sú faktory, ktoré odrádzajú kupujúcich od kúpi bytu alebo domu. Nie sú v tejto situácii ochotní zaviazať sa banke na dlhú dobu a brať si hypotekárne úvery, pretože sú do veľkej miery vystavení neistote (neistota udržania pracovného miesta, vysoké náklady na HÚ a pod.). Tým pádom sa znižuje počet kupujúcich na realitnom trhu. Ak je počet kupujúcich menší ako je počet ponúkaných bytov/domov (ponuku navyšujú i nové developerské projekty), predávajúci musia ísť s cenou nižšie, aby dokázali zaujať kupujúcich, ktorí sa i v tomto  nepriaznivom období rozhodli kúpiť nehnuteľnosť. V tomto prípade trh kupujúceho  trval na Slovensku od roku 2008 do cca. roku 2014.

Využitie cyklov realitného trhu

V stručnosti sme si charakterizovali hlavné cykly predaja nehnuteľností, ktoré by mal poznať každý majiteľ nehnuteľnosti. Nedá sa presne stanoviť dátum a čas, kedy nastáva koniec trhu predávajúceho a začína trh kupujúceho. Z toho dôvodu je veľmi dôležité sa poradiť s odborníkom, ktorý Vám vysvetlí v akom štádiu sa trh s nehnuteľnosťami v tomto momente nachádza a čo môže realitný trh do budúcna pozitívne ovplyvniť prípadne ohroziť.

Nemusíte byť hneď Einstein, aby ste zistili, že na predaj nehnuteľností je ideálny  trh predávajúceho. Je to obdobie, kedy môžete očakávať najvyššiu cenu z predaja bytu/domu. Na druhej strane, to nemusí byť výhodné v čase, ak si plánujete predajom financovať kúpu inej nehnuteľnosti. V tomto prípade budete musieť rovnako zaplatiť viac ako v trhu kupujúceho.

Preto sa cyklami zaoberajú skôr tí veľkí hráči fungujúci na realitnom trhu  (developeri a investori), ktorí znalosťou cyklov dokážu radikálne zvýšiť zisk zo svojich investícií do developerských projektov. Rovnako, tak dokážu premeniť stratový projekt na projekt ziskový. Preto developeri zmrazia všetky projekty počas obdobia recesie, a ako huby po daždi stavajú v období oživenia a následného rastu realitného trhu.

Záver

Môžeme tvrdiť, že trh s nehnuteľnosťami je rovnako náladový, ako sa menia nálady kupujúcich či predávajúcich. Tieto nálady sú však oveľa dlhodobejšie v porovnaní s kapitálovým trhom, ktorý sa mení v rámci jedného dňa i niekoľkokrát. A to je obrovská  výhoda investovania do nehnuteľností v porovnaní s investovaním do akcií, dlhopisov a komodít.

Na záver je dôležité uvedomiť si jednu zásadnú vec, cykly v realitnom trhu tu boli, sú a budú. Preto nemá cenu proti ním bojovať, obávať sa ich a pod., je potreba ich čo najviac využiť vo svoj prospech – kupuj lacno a predávaj draho.

V nasledujúcom diely manuálu o predaji bytu či domu sa budeme zaoberať veľmi dôležitou otázkou sezónnosti a kedy v rámci roku je najlepšie predať nehnuteľnosť.

Andrej