Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti

V dnešnom príspevku Vám ukážem akým spôsobom počíta daňový úrad lehotu potrebnú na oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti. Ak to budete vedieť a dopredu s tým budete počítať, garantujem Vám, že pritom ušetríte nemalo tisíc EUR.

Rozpoviem Vám príbeh, ktorý  sa mi stal pred pár dňami. Volal mi seriózny pán, ktorý mal v pláne predať svoj byt v Bratislave. Odporúčanie na mňa mu dal môj veľmi dobrý kamarát. Medzi rečou sa pochválil, ako vyskúšal predať byt cez súkromnú inzerciu bez realitnej kancelárie, no i napriek tomu ho kontaktovalo nepreberné množstvo realitných maklérov.

 

clanok ako usetrit

 

Medzi týmito maklérmi bola jedna šikovnejšia pani, ktorá bola taká rýchla, že v rámci niekoľkých dní našla kupujúcich, ktorí zložili u tejto maklérky zálohu bez toho, aby majiteľa vopred informovala. Následne dotyčná pani maklérka nútila majiteľa k podpisu zmluvy o spolupráci pri predaji danej nehnuteľnosti.  Či to bolo v poriadku nie je predmetom dnešného príspevku.

A teraz to začne…

Jednou z otázok, ktorú sa klientov vždy pýtam, je dátum nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva, aby som zistil, či majiteľovi hrozí daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti. Informoval ma, že o tri mesiace mu končí 5 ročná lehota potrebná k tomu, aby nemusel platiť daň či odvod zo zdravotnej poisťovne.

Maklérka, u ktorej kupujúci zložili rezerváciu, presviedčala majiteľa, že obdobie potrebné na oslobodenie od platenia dani z príjmu z predaja nehnuteľnosti trvá 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti na katastri do prepísania nového majiteľa. Podľa jej slov, by sa prevod na katastri mal uskutočniť až po tomto termíne. Bol by však majiteľ oslobodený od platenia dani a odvodov, ak by v tomto momente podpísal spoluprácu s maklérkou?

V tomto prípade NIE a musel by štátu zaplatiť viac ako 6.200 EUR na dani z príjmu a odvodoch do zdravotnej poisťovni. Pýtate sa ako je to možné, že bude povinný zaplatiť daň a odvod do poisťovne, aj keď bude reálne majiteľom nehnuteľnosti viac ako 5 rokov?

Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti z pohladu daňového úradu

Daňový úrad nesleduje 5 ročné obdobie vlastníctva nehnuteľnosti od dátumu nadobudnutia nehnuteľnosti (rozhodnutím katastra o povolení vkladu – viac v článku o dani z príjmu z predaja nehnuteľnosti) do dátumu nadobudnutia nehnuteľnosti novým majiteľom.

 

Zistenie dátumu nadobudnutia z listu vlastníctva - kúpa nehnuteľnosti

Zistenie dátumu nadobudnutia z listu vlastníctva – kúpa nehnuteľnosti

 

Obdobie, ktoré je potrebné na oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľnosti je 5 rokov a začína plynúť od nadobudnutia nehnuteľnosti (dátum uvedený na LV nehnuteľnosti – viď obrázok vyššie) a končí dátumom podpisu zmluvy o prevode nehnuteľnosti, resp. zloženia prvej časti kúpnej ceny, podľa toho, ktorá z týchto dvoch možností nastala ako prvá. Prvou časťou kúpnej ceny sa rozumie aj zloženie depozitu v realitnej kancelárii!

Ak by už teraz majiteľ podpísal dohodu o spolupráci s dotyčnou maklérkou (teda tri mesiace pred vypršaním lehoty), už teraz mu podľa zákona o dani z príjmu končí doba, potrebná na oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľnosti, keďže už kupujúci uhradil prvú časť kúpnej ceny. Nakoľko táto doba by bola len 4 roky a 9 mesiacov, z toho dôvodu takýto príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane.

Ešte šťastie, že ma tento pán kontaktoval, pretože týmto telefonátom hneď ušetril viac ako 6.200 EUR! Radu, ktorú som mu ponúkol prijal s nadšením, nakoľko všetky peniaze z predaja potrebuje na kúpu väčšej nehnuteľnosti.

 

Final bluegold

Odporúčanie na záver:

Pred samotným predajom nehnuteľnosti si zistite koľko rokov vlastníte danú nehnuteľnosť. Ako som už vyššie stihol načrtnúť, v prípade, že vlastníte nehnuteľnosť kratšie ako 5 rokov, zo zákona Váš príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane. Ak Vám zostáva do vypršania lehoty 5-tich rokov iba pár mesiacov, majte prosím na pamäti, že z pohľadu daňového úradu toto obdobie nekončí povolením vkladu na katastri nehnuteľností, ale vyplatením prvej časti kúpnej ceny, prípadne dňom podpisu zmluvy o prevode nehnuteľnosti, podľa toho, ktorá zo situácii nastala skôr!

Takýchto záľudností v oblasti realít je nepreberné množstvo. V prípade, že sa rozhodnete predať byt, dom alebo pozemok, odporúčam Vám spojiť sa s odborne zdatným realitným maklérom, ktorý Vám rád odpovie i na Vaše náročnejšie otázky. Vždy dbajte na to, či ten dotyčný maklér je skutočne odborníkom v tejto oblasti, alebo chce len Váš byt či dom do svojej ponuky.

Ak sa chcete dozvedieť viac o téme daní pri predaji nehnuteľnosti, odporúčam Vám tento článok.

Isto mi dáte za pravdu, že jeden telefonát, ktorý Vám ušetrí napríklad 6.200 EUR stojí určite za to. Ak budete mať akúkoľvek otázku z oblasti predaja nehnuteľností, kľudne mi zavolajte alebo nechajte správu na číslo 0902 677 321 alebo mi napíšte email na Andrej@RealitniExperti.sk. A či som ten správny môžete posúdiť sami. Ako prvý a zatiaľ jediný maklér na Slovensku som získal najvyššie možné vzdelanie realitných maklérov s kariérnym titulom RSc. (Real Estate Consultant) na plný počet bodov.

A nezabudnite prosím, som tu v prvom rade od toho, aby som Vám pomohol.

 

Andrej

Komentáre

  • Zuzana 20.11.2018 11:51

    Poučný článok, ďakujeme. Len v konkrétnom prípade toho pána, mám pocit, ze daň by nemusel platiť ani do 5 rokov, ak si vzápätí kúpi novú nehnuteľnosť za vyššiu cenu. Alebo sa mýlim?

    • Andrej 20.11.2018 13:05

      Dobrý deň pani Zuzana,

      v prvom rade Vám ďakujem za príspevok. V súčasnej dobe nie je možné použiť kúpnu cenu novej (drahšej, alebo akejkoľvek inej) nehnuteľnosti ako výdavok, za účelom oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti od dane, ak nehnuteľnosť vlatníte menej ako 5 rokov. Zároveň Vám však musím povedať, že Vami navrhnuté riešenie je platné v Českej republike.

      Verím, že aj sa my na Slovensku v čo najbližšej dobe dočkáme tejto úpravy v zákone o dani z príjmu. V súčasnosti môžeme len ticho závidieť obyvateľom Českej republiky.

      Pre potvrdenie vyššie uvedených informácii Vám odporúčam telefonický kontakt na finančnú správu 048/4317 222, následná voľba 3 a 1.

      V prípade akýchkoľvek otázok ma prosím neváhajte kontaktovať. Ďakujem Vám a prajem príjemný deň.

      Andrej

Pridať komentár

* Nezapomeňte na povinné pole.