Kúpa a predaj nehnuteľnosti súčasne: Kompletný postup krok za krokom

Kúpiť nehnuteľnosť a potom predať starú, alebo predať a potom kúpiť novú, či kúpu a predaj nehnuteľnosti zosúladiť naraz? Kompletný sprievodca pre predávajúcich, ktorí plánujú kupovať byt či dom. Ako správne načasovať výmenu bývania, vyhnúť sa finančným rizikám a zvládnuť súbežnú transakciu bez stresu a starostí.

Každý z Vás bude v živote riešiť situáciu, kedy sa bude obzerať po väčšej, krajšej alebo naopak menšej nehnuteľnosti. Vtedy pred Vami nevyhnutne stojí zásadná otázka, ako celá kúpa a predaj nehnuteľnosti prebehne a čo vlastne spraviť ako prvé.

Keď sa rozhodujete, či najskôr kúpite nové bývanie a potom predáte staré, alebo to urobíte naopak, úplne to zamáva s Vami aj Vašou peňaženkou.

Na poradí krokov záleží viac ako na cene

Predstavte si, že chcete vymeniť svoje staré auto za nové a lepšie. Ak nemáte však dosť peňazí na to, aby ste si hneď kúpili nové, musíte najskôr predať to staré.

S bývaním je to presne tak isto. Pri sťahovaní do nového domu či bytu nerozhoduje iba to, koľko zaň zaplatíte. Veľmi záleží aj na tom, v akom poradí to urobíte:

• Či najskôr starú nehnuteľnosť predáte a potom budete hľadať novú.
• Či si najskôr kúpite nový byt či dom a až potom začnete predávať starú.
• Alebo či urobíte oboje naraz.

Dom alebo byt nie je hotovosť v prasiatku

Veľa ľudí robí jednu zásadnú chybu. Myslia si, že vlastníctvo nehnuteľnosti automaticky znamená, že majú k dispozícii hotovosť. To však nie je pravda.

Kým dom alebo byt reálne nepredáte a kupec Vám nepošle peniaze na účet, máte iba budovu, v ktorej bývate. S tehlami z obývačky v obchode nezaplatíte – na kúpu nového domova skrátka potrebujete peniaze na účte.

Tri možnosti poradia kúpy a predaja nehnuteľnosti

1. Najskôr predať, potom kúpiť

Najskôr predáte súčasnú nehnuteľnosť, prevezmete peniaze od kupujúceho, a až potom hľadáte a kupujete novú.

Výhody: presne viete, s akou sumou disponujete; vystupujete ako kupujúci s hotovosťou, čo je pri vyjednávaní silná pozícia; nenesiete riziko dvojitého financovania.

Nevýhody: Keď predáte svoju nehnuteľnosť ako prvú, kupujúci sa chce nasťahovať čo najskôr a málokedy bude čakať dlhšie ako dva mesiace. Kvôli tomuto tlaku si potom musíte narýchlo hľadať dočasný podnájom alebo sa spoliehať na to, že Vám nový majiteľ dovolí zostať v starom dome či byte o niečo dlhšie.

Pre koho je vhodná: pre tých, ktorí vlastnia alebo vedia využiť náhradné bývanie. Ide napríklad o rodičovský dom, prázdnu chatu či viacero nehnuteľností, pričom chýbajúca strecha nad hlavou pre Vam nepredstavuje žiadny logistický ani stresový problém.

2. Najskôr kúpiť, potom predať

Najskôr nájdete a kúpite novú nehnuteľnosť, a až potom začnete predávať tú súčasnú.

Výhody: plynulé sťahovanie bez prechodného obdobia bez bývania; viac času nájsť si novú nehnuteľnosť bez tlaku.

Nevýhody: toto je najrizikovejšia možnosť spomedzi všetkých troch variantov. V okamihu kúpy novej nehnuteľnosti nemáte istého kupujúceho na svoju súčasnú nehnuteľnosť ani peniaze z jej predaja. Kupujete bez potvrdeného kupujúceho a bez potvrdených financií.

Ak nemáte dostatok vlastných úspor na nákup novej nehnuteľnosti a nemôžete si vziať novú hypotéku, dostávate sa do najhoršej možnej vyjednávacej pozície.

Musíte sa spoliehať na predaj starej nehnuteľnosti, čo vytvára obrovský finančný a časový tlak. Tento stav Vás núti predávať pod cenou. Ak sa predaj oneskorí, hrozí Vám strata zálohy alebo neschopnosť dokončiť novú kúpu.

Pre koho je vhodná: Iba pre ľudí s dostatkom vlastných peňazí alebo pre tých, ktorí vedia bez problémov získať novú hypotéku či preklenovací úver. Vďaka tomu zvládnu financovať novú nehnuteľnosť predtým, než vôbec predajú starú.

..ale čo v prípade, ak nemám peniaze na kúpu novej a nemám možnosť kde inde bývať? Potom je tu…

3. Predaj a kúpa súčasne

Predaj súčasnej nehnuteľnosti a kúpa novej sa časovo zosúladia tak, aby prebehli čo najbližšie pri sebe – ideálne tak, že sa najskôr podpíše záväzná rezervačná zmluva na predaj starej, a súbežne sa dohodne kúpa novej nehnuteľnosti s nadväzujúcim termínom prevodu. Skvelé je, ak Vám vyjde dohoda na rovnakej výške rezervačného depozitu pri predaji starej a pri kúpe novej nehnuteľnosti. Presne si tým vykryjete potrebné počiatočné financie bez toho, aby ste museli vyťahovať vlastné úspory z vrecka.

Výhody: kombinuje výhody oboch predchádzajúcich možností – máte istotu financií z predaja skôr, než finalizujete kúpu, a zároveň minimalizujete čas bez bývania.

Nevýhody: ak nemáte skúsenosti s prevodom nehnuteľnosti, celá táto možnosť si vyžaduje precízne načasovanie oboch transakcií a pomoc skúseného makléra, ktorý dokáže zosúladiť termíny prevodov, administratívne a právne úkony bez akýchkoľvek prestojov.

Pre koho je vhodná: pre väčšinu bežných ľudí, ktorí nemajú kam inam ísť bývať a zároveň nemajú našetrené státisíce eur na nákup nového bývania v predstihu. Je to ideálny kompromis, vďaka ktorému plynulo preskočíte zo starého domova do nového bez toho, aby ste skončili na ulici alebo platili naraz dve hypotéky.

Praktický test: ktorá možnosť kúpy a predaja nehnuteľnosti je pre Vás vhodná?

• Možnosť 1 – najprv predaj a potom kúpa nehnuteľnosti, je vhodná, ak máte zabezpečené náhradné bývanie (napríklad u rodičov alebo na chate) a chcete mať istotu financií z predaja skôr, než začnete hľadať nový domov.

• Možnosť 2 – najprv kúpa a potom predaj bytu či domu, je vhodná len vtedy, ak máte dostatok vlastných úspor alebo schválenú novú hypotéku, takže dokážete kúpiť nové bývanie predtým, než vôbec predáte to staré.

• Možnosť 3 – kúpa a predaj nehnuteľnosti súčasne, je ideálna pre všetkých ostatných – teda pre ľudí, ktorí nemajú kam inam ísť bývať a nemajú peniaze navyše, pričom chcú plynule preskočiť zo starého domova do nového za pomoci skúseného makléra, ak nemajú skúsenosti s prevodom nehnuteľností.

Kúpa a predaj nehnuteľnosti súčasne: Ako postupovať krok za krokom

1. Zistite reálnu hodnotu Vašej nehnuteľnosti

Nechajte si ju oceniť na základe skutočne predaných (nie len ponúkaných) nehnuteľností vo Vašom okolí. Namiesto jednej presnej sumy pracujte radšej s cenovým rozpätím – od reálnej, ale optimistickej ceny až po pesimistickú variantu, za akú by ste nehnuteľnosť museli predať, keby ste ju potrebovali predať rýchlo. Bez tohto rozpätia neviete, s akou sumou budete pri kúpe novej nehnuteľnosti reálne počítať, a hrozí, že si vyberiete nový domov, na ktorý napokon nebudete mať dosť peňazí. Vývoj cien nehnuteľnosti nájdete na stránke Národnej banky Slovenska.

2. Pripravte nehnuteľnosť na predaj

Kvalitné fotografie, pôdorys, prípadne video a drobné úpravy, ktoré zvyšujú prvý dojem. Pripravená nehnuteľnosť sa predáva rýchlejšie a za lepšiu cenu.

3. Začnite aktívne ponúkať Vašu nehnuteľnosť

Nečakajte, kým nájdete novú – proces predaja beží paralelne s hľadaním. Aj keď nájdete vážneho záujemcu, v obhliadkach ešte nekončite. Cieľom je získať naraz viacerých vážnych záujemcov, a nie iba jedného. Vďaka tomu si viete vyberať podľa toho, kto lepšie zabezpečí financovanie hotovosťou alebo schválenou hypotékou, a znížite riziko odstúpenia jediného kupujúceho bez náhrady.

4. Súbežne si robte prehľad o trhu, kde chcete kúpiť

Choďte na obhliadky v lokalite, ktorá Vám vyhovuje, aj skôr, než máte istého kupujúceho na starú nehnuteľnosť. Získate prehľad o cenách aj o tom, čo sa aktuálne ponúka.

5. Keď máte vážneho záujemcu na starú nehnuteľnosť, začnite konkrétne vyjednávať o novej

Predávajúcemu novej nehnuteľnosti viete povedať, že máte kupujúceho pripraveného podpísať rezerváciu v priebehu pár dní – to Vás posúva do silnej vyjednávacej pozície.

6. Zosúlaďte podmienky oboch zmlúv

Do rezervácie na starú nehnuteľnosť zahrňte ochrannú klauzulu (napr. zrušenie bez sankcií, ak sa do X dní nepodarí dohodnúť kúpu novej). Zosúlaďte aj výšku depozitov a termíny vyplatenia.

Treba si dobre poistit aj druhu stranu. V rezervačnej zmluve na novú nehnuteľnosť si dohodnite pokutu vo výške depozitu aj pre predávajúceho. Bez tejto klauzuly riskujete, že si to predávajúci medzičasom rozmyslí alebo prijme lepšiu ponuku od niekoho iného – a Vy medzitým môžete mať už predanú svoju starú nehnuteľnosť, no bez nového bývania. Pokuta vo výške depozitu motivuje obe strany dodržať dohodu rovnako.

7. Dohodnite termíny sťahovania tak, aby na seba plynulo nadväzovali

Presne a zmluvne si dohodnite, kedy odovzdáte starú nehnuteľnosť novému majiteľovi a kedy sa Vy nasťahujete do novej. Ideálne tak, aby tieto dva termíny nadväzovali čo najtesnejšie na seba – vyhnete sa tým obdobiu bez strechy nad hlavou aj situácii, kedy by ste museli platiť za dve nehnuteľnosti súčasne.

8. Celý proces kúpy a predaja nehnuteľnosti prejdite so skúseným maklérom

Zosúladenie termínov, financií a právnych krokov pri dvoch súbežných transakciách prináša najčastejšie chyby. Presne v tejto časti má skúsenosť odborníka najväčšiu hodnotu. Ako si vybrať skúseného realitného makléra nájdete tu.

Tipy a triky pri súčasnej kúpe a predaji nehnuteľnosti

1. Nečakajte len na jedného kupujúceho

Aj keď máte vážneho záujemcu, v obhliadkach pokračujte ďalej. Viacero záujemcov naraz Vám dáva možnosť vybrať si toho s najlepším financovaním a znižuje riziko, že o kupujúceho na poslednú chvíľu prídete.

2. Kumulujte obhliadky do jedného časového okna

Keď sa na obhliadke stretne viac záujemcov naraz alebo tesne po sebe, vidia, že o nehnuteľnosť je záujem aj zo strany iných. To zvyšuje naliehavosť a motivuje ich rozhodnúť sa rýchlejšie. Oveľa viac informácii na tému kumulácie obhliadok nájdete tu.

3. Pripravte nehnuteľnosť cez home staging

Upravená a vizuálne pripravená nehnuteľnosť pôsobí na kupujúcich oveľa silnejšie než tá istá nehnuteľnosť v pôvodnom, neupravenom stave. Zvyšuje to záujem aj výslednú cenu. Oveľa viac informácii na tému prípravy nehnuteľnosti na predaj nájdete tu.

4. Zosúlaďte výšku depozitu pri predaji aj kúpe

Keď je depozit, ktorý dostanete pri predaji starej nehnuteľnosti, rovnako vysoký ako depozit, ktorý potrebujete zložiť pri kúpe novej, chránite tým svoje vlastné peniaze – nemusíte nič doplácať z vlastného vrecka ani nič riskovať.

5. Ošetrite si aj záväzok predávajúceho novej nehnuteľnosti

Do rezervačnej dohody na novú nehnuteľnosť zahrňte pokutu pre predávajúceho, ak by od predaja odstúpil. Bez tejto poistky riskujete, že si to rozmyslí alebo prijme lepšiu ponuku – a Vy zostanete bez nového bývania, aj keď svoju starú nehnuteľnosť už máte predanú.

Najväčšie problémy pri súčasnej kúpe a predaji nehnuteľnosti

• Nereálna cenová predstava: Predávajúci požaduje vyššiu cenu len preto, aby si mohol financovať novú nehnuteľnosť, hoci aktuálny trh takúto sumu pre jeho starú nehnuteľnosť neakceptuje.
• Predávajúci si kladie náročné podmienky, ktoré kupujúcich odrádzajú. Požaduje zotrvanie v nehnuteľnosti až šesť mesiacov po vyplatení kúpnej ceny, čo pre Vám predstavuje obrovské riziko a komplikáciu s vlastným bývaním v čase, keď sami potrebujete plynule prejsť do nového.
• Zložitá reťaz obchodov (domino efekt): Do procesu vstupuje viacero na sebe závislých ľudí, ktorí tiež potrebujú najskôr predať a až potom kúpiť. Ideálne je, ak ste v tomto prípade jediní v pozícii predaja a následnej kúpy. Ak by sa prepojilo viacero takýchto reťazí naraz a čo i len jeden účastník zlyhá, pre všetkých ostatných sa to zrúti ako domček z kariet.

Ako znížime riziko, keď nás čaká kúpa a predaj nehnuteľnosti?

• Realistické ocenenie súčasnej nehnuteľnosti: Nadhodnotená cena predĺži čas predaja a ohrozí Vaše plánované termíny.
• Pripravená nehnuteľnosť na predaj: Byt či dom musí byť pripravený tak, aby sa kupujúcim vizuálne zapáčil a po právnej stránke mu nič nebránilo v tom, aby si Váš kupujúci mohol bez problémov vziať hypotéku.
• Vyriešené dofinancovanie: Mať dopredu spočítané a zabezpečené zdroje pre prípad, že kupujete drahšiu nehnuteľnosť, než akú predávate.
• Nutnosť trojstrannej rezervačnej zmluvy. Pri kúpe nehnuteľnosti trvajte na tom, aby rezervačnú dohodu podpísal predávajúci, realitná kancelária aj Vy. Dvojstranná zmluva iba medzi Vami a realitkou totiž predávajúceho k ničomu nezaväzuje, takže ľahko prídete o peniaze aj o vysnívaný domov.
• Skúsený maklér: Spolupráca s odborníkom, ktorý má reálne skúsenosti s podobnými prípadmi, prístup k overeným kupujúcim s pripravenými peniazmi a dokáže bezpečne zosúladiť obe transakcie.

Často kladené otázky ku kúpe a predaji nehnuteľnosti

Q: Nemám peniaze na kúpu novej nehnuteľnosti. Čo robiť, ak nechcem nič riskovať a odmietam začať s predajom, kým nemám vybranú novú nehnuteľnosť?

A: Tento opatrný prístup je úplne prirodzený. Nikto nechce riskovať situáciu, že predáte svoj byt či dom a zostanete bývať „pod mostom“. Má to však dve veľké nevýhody:

• Riziko straty nového bývania: Kým sa Vaša stará nehnuteľnosť predáva, Vami vybraný nový dom Vám môže medzitým kupujúci vyfúknuť.
• Najhoršia vyjednávacia pozícia pri kúpe novej nehnuteľnosti: Z vlastnej skúsenosti Vám viem povedať, že predávajúci uprednostní kupujúceho s hotovosťou alebo s pripraveným hypotekárnym financovaním. Pri súčasnom rýchlom predaji, kedy trh ponúka veľa záujemcov o kúpu, stojíte vo veľkej nevýhode. Nemáte peniaze ani kupujúceho na Váš byt či dom, a preto predstavujete pre majiteľa veľké riziko.
• Skúste sa na to pozrieť zo svojej strany. Aj Vy by ste ako predávajúci svojho bytu či domu uprednostnili kupujúceho s hotovosťou alebo schválenou hypotékou pred záujemcom, ktorý síce chce kupovať, ale svoj vlastný byt ešte ani nezačal ponúkať na predaj.

Ako z toho von? Z praxe odporúčam nepodpísať rezervačnú dohodu na Váš starý byt, kým nemáte vybranú novú nehnuteľnosť.

Ak chcete zvládnuť kúpu a predaj nehnuteľnosti bez stresu, držte sa tohto postupu:

1. Váš byt začnete aktívne ponúkať a nájdete vážneho záujemcu.
2. Keď si nájdete nové bývanie, predávajúcemu viete garantovať, že máte kupujúceho pripraveného podpísať rezervačnú zmluvu do 24 hodín. Tým získate obrovskú výhodu.
3. Do rezervačnej zmluvy na Váš starý byt si dáte ochrannú klauzulu: ak do 10 dní nepodpíšete rezervačnú dohodu na novú nehnuteľnosť, rezervácia sa ruší bez akejkoľvek pokuty.
4. Naviažte výšku rezervačného depozitu: Od kupujúceho na Váš starý byt žiadajte depozit v rovnakej alebo vyššej sume, akú budete skladať za novú nehnuteľnosť. Takto si dokonale ochránite svoje peniaze pre prípad, že by Váš kupujúci od zmluvy neočakávane odstúpil.

Vďaka tomuto postupu neprídete o nový domov, nenesiete žiadne finančné riziko a Vaše peniaze zostanú v bezpečí.

Q: Čo robiť, ak nemám peniaze na kúpu novej nehnuteľnosti a nemám ani kde inde bývať?

• Presne načasujte predaj a kúpu (súbežný predaj): S pomocou skúseného makléra a právnika sa dajú kúpne zmluvy nastaviť tak, aby na seba kroky plynulo nadväzovali. Peniaze z predaja Vášho starého bytu Vám Vám potom hneď poslúžia na vyplatenie nového domova.
• Vyjednajte si odklad odovzdania (tzv. spätný nájom): V kúpnej zmluve k Vašej starej nehnuteľnosti si dohodnete, že v byte či dome môžete po jeho predaji a vyplatení ešte niekoľko mesiacov legálne bývať ako nájomca, kým si definitívne nezariadite nové bývanie.
• Využite finančnú rezervu alebo pomoc rodiny: Ak je to možné, na preklenutie prechodného obdobia pomôže krátkodobá pôžička od blízkych, prípadne vlastné úspory, kým prebehne celý proces prepisu a vyplatenia peňazí.
• Majte pripravený záložný plán (nájomné bývanie): V najhoršom prípade, ak by sa predaj alebo kúpa naťahovali, je lepšie mať v zálohe krátkodobý podnájom, než sa unáhliť a skončiť v nevýhodnej finančnej či zmluvnej pasci. Z vlastnej skúsenosti Vám viem povedať, že prechodné bývanie v podnájme Vám poskytne obrovský psychický komfort a slobodu. Nebudete tlačený časom, vyhnete sa stresu a pri kúpe nového domova budete môcť rokovať s chladnou hlavou. Nevýhodou je však dvojité sťahovanie.

Q: Ako prepojiť predaj starej a kúpu novej nehnuteľnosti v jednom čase?

• Zosúladenie postupu a krokov procesu: Celý proces si vyžaduje dokonalú synchronizáciu právnych úkonov. Harmonogram sa nastavuje tak, aby na seba kroky pri predaji Vášho starého bytu a nákupe nového domova plynulo nadväzovali a nedošlo k žiadnemu časovému sklzu. Nezabudnite si nechať aj časovú rezervu, pretože do celého procesu prevodu Vám budú vstupovať tretie strany.
• Zosúladenie termínov vyplatenia kúpnej ceny: Je kľúčové presne načasovať, kedy Vám Váš kupujúci vyplatí peniaze za starý byt, aby ste ich mohli obratom použiť (alebo posunúť do úschovy) na vyplatenie predávajúceho Vášho nového bývania.
• Zosúladenie spôsobu vyplatenia kúpnej ceny: Financie musia bezpečne kolovať medzi všetkými zúčastnenými stranami. Pri transakciách sa využíva banková vinkulácia alebo notárska úschova. Presne v nich zadefinujete podmienky a cieľ presunu peňazí po prevode na katastri, aby nikto nečakal na svoje prostriedky.
• Zosúladiť termíny sťahovania a odovzdania: Dobre si zlaďte termíny, aby ste presne vedeli, kedy starý byt vypratáte a odovzdáte novému majiteľovi a kedy sa vy nasťahujete do nového – vyhnete sa tak nepríjemnému obdobiu bez strechy nad hlavou.
• Skúsený realitný maklér: Z vlastnej skúsenosti Vám viem povedať, že zladiť všetky tieto termíny, postupy a financie bezpečne a bez stresu dokáže najmä odborník. Má za sebou desiatky takýchto prepojených obchodov a dohliadne na to, aby všetko fungovalo ako hodinky.

Q: Čo robiť, ak chcem kúpiť drahšiu nehnuteľnosť, než akú predávam?

• Reálne ocenenie starej nehnuteľnosti na základe faktov a nie domnienok: Zabudnite na svoje zbožné želania či potreby. Skutočnú hodnotu Vášho starého bytu či domu neurčuje cena novej nehnuteľnosti, ktorú chcete kúpiť. Určujú ju reálne dáta z trhu, teda ceny rezervovaných alebo predaných nehnuteľností vo Vašom okolí.
• Pripravte si finančnú rezervu na dofinancovanie: Rozdiel medzi reálnou predajnou cenou Vášho starého bytu a kúpnou cenou nového drahšieho domu musíte mať pokrytý. Ideálne je, ak máte našetrené vlastné peniaze, ktoré tento cenový rozdiel v pohode prekryjú, a navyše Vám ostane rezerva aj na prípadné opravy.
• Využite hypotekárny úver alebo kombináciu úverov: Ak Vám vlastné úspory nestačia, kľúčové je vopred prekonzultovať s finančným odborníkom možnosti dofinancovania prostredníctvom hypotéky. Banka posúdi Vašu bonitu a celkový príjem.
• Rátajte s dodatočnými nákladmi na transakciu: Nezabúdajte, že rozdiel v cene nehnuteľností nie je jediný výdavok. K celkovej sume si musíte pripočítať poplatky za kataster, notárske alebo bankové úschovy, odhady nehnuteľností a prípadnú províziu realitnej kancelárie.
• Prizvite si na pomoc odborníka: Z vlastnej skúsenosti Vám viem povedať dôležitú vec. Nastavenie financovania pri prechode na drahšiu nehnuteľnosť vyžaduje presný plán. Skúsený hypotekárny maklér a finančný sprostredkovateľ s Vami ešte pred samotným predajom zistia, aké sú Vám Vaše limity na hypotéku. Budete presne vedieť, čo si môžete reálne dovoliť, aby Vám pomohli bezpečne prepojiť predaj starej nehnuteľnosti aj financovanie novej bez rizika finančnej tiesne.

Q: Prečo by som nemal za starú nehnuteľnosť pýtať privysokú cenu?

Ak dáte prehnane vysokú cenu, byt/dom nikto nekúpi a stane sa z neho „ležiak“. Ľudia si potom začnú myslieť, že má nejakú skrytú chybu. Obrovské riziko nastáva, keď ste už dali zálohu na nové bývanie. Ak starú nehnuteľnosť nestihnete predať včas, nebudete mať čím zaplatiť ten nový a o zloženú zálohu prídete. Ceny na internete klamú, lebo ukazujú len vysnívané sumy predávajúcich. Pred predajom preto oslovte odborníka, ideálne realitného makléra. Ten Vám ukáže reálne predajné čísla, pričom najlepším ukazovateľom sú ceny rezervovaných nehnuteľností v danej lokalite a čase.

Q: Čo robiť, ak sa mi nepodarí predať starú nehnuteľnosť včas?

Ak zároveň kupujete a predávate nehnuteľnosť a nestihnete termín v rezervačnej zmluve, hrozí Vám, že prídete o celú zálohu na novú nehnuteľnosť. Prvým krokom je preto okamžite požiadať predávajúceho o predĺženie času pomocou dodatku k zmluve. Zároveň musíte rýchlo znížiť cenu starej nehnuteľnosti, aby ste prilákali kupcov. Krajným riešením je využiť okamžitý výkup nehnuteľnosti za hotovosť alebo preklenovací úver z banky. Hlavné je nečakať do poslednej chvíle a situáciu začať riešiť hneď.

Q: Čo všetko musím mať pripravené, aby som mohol začať predávať a kupovať zároveň?

Nehnuteľnosť pripravte tak, aby sa páčila čo najviac kupujúcim. Doplňte ju tiež kvalitnou prezentáciou, pretože profesionálne fotografie, pôdorys a video Vám výrazne skrátia čas predaja. Zároveň si vyhraďte pravidelné časové okno, kedy budete chodiť na obhliadky bytov a domov v lokalite, ktorá Vám vyhovuje. Získate tak prehľad o tom, čo sa v danej oblasti reálne predáva a za akú cenu. Keď sa potom objaví ten správny dom či byt, dokážete konať rýchlo.

Q: Aké sú riziká, ak je v obchode zapojených viacero ľudí naraz (reťazenie obchodu)?

Predstavte si rad domino kociek. Ak spadne jedna, spadnú aj všetky ostatné za ňou. Presne takto to funguje vtedy, keď na sebe závisí viacero predajov naraz. Vy predávate byt kupujúcemu, ktorý zároveň predáva svoj byt niekomu ďalšiemu, a takto to pokračuje ďalej. Stačí, aby čo i len jeden človek v tomto rade nezohnal peniaze alebo si to rozmyslel. V takom prípade môže celý obchod padnúť – aj keď Vami vykonané kroky boli úplne správne. Čím viac ľudí je takto prepojených, tým dlhšie to celé trvá aj tým väčšie je riziko. Preto je lepšie, ak ste v tomto reťazci jediní, kto predáva aj kupuje naraz. Zároveň je dobré mať skúseného makléra, ktorý vie tieto riziká vopred odhaliť a ošetriť v zmluve.

Q: Môžem ostať bývať v predanom byte alebo dome ešte niekoľko mesiacov po jeho vyplatení?

Áno, je to možné za predpokladu, že s tým Váš kupujúci súhlasí. Je však zriedkavé, aby novú nehnuteľnosť nepotreboval súrne.

Moji klienti využívajú 2 mesiace zdarma od vyplatenia kúpnej ceny do termínu preberania. Pri kupujúcom, ktorý si berie napríklad hypotekárny úver, ide o pomerne dlhú dobu. Od podpisu rezervačnej dohody po chvíľu, kedy sa budete sťahovať do nového, ubehnú takmer 4 mesiace.

Dlhšie obdobie riešime následne dvomi spôsobmi:

• Znížením kúpnej ceny za podmienky dlhšieho bývania, napríklad na pol roka až rok.
• Prenájmom nehnuteľnosti za trhové nájomné.

Je to však v prípade, ak kupujúci má kde bývať a nepotrebuje súrne Vašu nehnuteľnosť (ideálne realitný investor). Z vlastnej praxe viem, že každá takáto podmienka z Vašej strany môže zásadne znížiť kúpnu cenu, a výrazne predĺžiť proces výberu kupujúceho.

Q: Prečo je dobré mať pri tomto procese skúseného makléra?

Predaj aj kúpa nehnuteľnosti naraz je ako skladačka s veľa kúskami, ktoré musia do seba presne zapadnúť – termíny, peniaze, zmluvy, viacero ľudí naraz. Ak čo i len jeden kúsok nesedí, celá skladačka sa môže rozpadnúť. Skúsený maklér už podobných „skladačiek“ poskladal veľa, takže presne vie, kde môže nastať problém, a dokáže mu predísť skôr, než vôbec vznikne. Vie aj to, ako nastaviť zmluvy tak, aby ste boli chránení, keby sa niečo pokazilo – napríklad aby ste neprišli o peniaze alebo o nový domov. Bez takejto pomoci si musíte všetko toto riešiť sami, a stačí jedna chyba, aby Vás to stálo čas, nervy alebo peniaze.

Zhrnutie kúpy a predaja nehnuteľnosti:

Pri výmene bývania existujú tri základné postupy – 1. najskôr predať nehnuteľnosť a potom kúpiť novú, 2. najskôr kúpiť a potom predať, alebo 3. zosúladiť predaj a kúpu súčasne.

Prvá možnosť prináša najväčšiu istotu z pohľadu financií, pretože presne viete, s akým kapitálom disponujete, no zároveň so sebou nesie výrazné logistické riziká: je väčšie riziko, že prídete o strechu nad hlavou, nemáte istotu nového bývania a hrozí Vám stresujúce dvojité sťahovanie a dočasný podnájom.

Naopak, druhá možnosť – kúpa novej nehnuteľnosti pred predajom tej starej – je finančne najrizikovejšia. Ak nemáte dostatok financií a nemáte min. rezervovanú Vašu nehnuteľnosť, je to najhoršia možná vyjednávacia pozícia pri kúpe novej nehnuteľnosti, pretože nemáte kupujúceho, ani peniaze na kúpu. Vaši predávajúci uprednostnia iných kupujúcich a Vám unikne možnosť kúpiť si domov, po ktorom túžite.

Tretia možnosť, t.j. predaj starej a súčasne kúpa novej nehnuteľnosti, predstavuje ideálny kompromis, ktorý prepája obidve transakcie do jedného harmonického kroku, vyžaduje si však precízne načasovanie, prepojené zmluvy a skúseného odborníka, ktorý Vám s tým pomôže.

Ta najdôležitejšia vec každého majiteľa je správne sa rozhodnúť, akému maklérovi zveríte predaj Vašej nehnuteľnosti. Ak ste si našli toho správneho, o ostatné sa už postará on sám/ona sama.

Veľmi Vám držím palce pri výbere makléra.

Andrej

Máte akékoľvek otázky na predaj nehnuteľnosti?

Neváhajte ma kontaktovať, rád zodpoviem Vaše otázky

a pomôžem s predajom Vašej nehnuteľnosti za najvyššiu cenu.

Andrej Pavelek – realitný maklér

email: Andrej@RealitniExperti.sk

tel: +421 902 677 321